鐘亞雅
  房地產交易中,為逃避監管,少交稅費,一些機構和個人想方設法在合同上做文章,簽訂“陰陽合同”,這種方式極易引起糾紛,給當事人帶來法律風險。日前,由廣州市檢察院提請抗訴的一宗房屋買賣合同糾紛案終獲法院改判。當初不慎簽訂了“陰陽合同”的鐘氏姐妹,幾經周折方得維權。
  2011年8月,鐘氏姐妹通過房產中介與購房人鄭某先後簽訂房屋買賣合同,約定以95萬元的價格向鄭某出售兩人共有的位於廣州市海珠區房屋一套,交易稅費由鄭某支付。9月,鐘氏姐妹與鄭某到房管部門辦理房屋交易過戶遞件手續,為達到少交稅費目的,鄭某在簽訂合同時將房屋轉讓總價款改為33.16萬元,並促使雙方簽名。鄭某憑合同以33.16萬元為基數,“代”鐘氏姐妹繳了個人所得稅3316元,房管部門給鄭某辦理了房屋產權證。實際上,鄭某向鐘氏姐妹實際支付房款95萬元,一分也沒少。
  事後,鐘氏姐妹為防止“陰陽合同”給她們帶來補繳稅款、罰款等風險,遂以95萬元的真實房價為標準,向稅務機關重新申報補繳了轉讓房屋所產生的個人所得稅6378.8元,並以鄭某虛構房屋交易金額、規避繳稅義務為由向法院起訴,請求判令鄭某依合同約定支付鐘氏姐妹已補繳的稅費。
  在該案一、二審審理中,審判機關均未對房屋買賣合同的效力作出認定,僅以鐘氏姐妹提交的個人所得稅自行申報表及完稅證明等材料,不足以證明該筆稅費是因上述房屋交易產生為由,駁回其訴訟請求。鐘氏姐妹不服,向檢察機關提出監督申請。
  經辦該案的檢察官認為,本案爭議焦點是鄭某以33.16萬元為基數代鐘氏姐妹繳稅費,是否已完全履行了合同約定的義務。本案存在陰陽兩個合同,一個是陰合同,約定房屋轉讓價格為95萬元;一個是陽合同,約定房屋轉讓價格為33.16萬元。其中陰合同是雙方真實意思表示,內容不違反法律、法規的強制性規定,為有效合同,雙方均應切實履行。而陽合同旨在少繳稅費,屬以合法形式掩蓋非法目的,應為無效約定,不受法律保護。
  檢察機關審查材料認為,依據陰合同約定,以房屋95萬元總價為基數足額交稅是鄭某的合同義務,且雙方已按真實成交價95萬元實際履行了有效合同約定。鄭某僅按網簽價格(陽合同價格)代鐘氏姐妹繳交了個人所得稅3316元,未繳房屋真實交易價格與網簽價格差額部分的稅款,不符合雙方約定,應承擔繼續履行的責任。鐘氏姐妹在一審時提交的證據材料足以證明其補繳稅款由涉案房屋交易產生,且在申請監督過程中補強了新證據。據此,廣州市檢察院提請廣東省檢察院抗訴,並獲得支持。最終,廣州市中級法院作出再審判決,採納檢察機關意見,判決鄭某向鐘氏姐妹支付6378.8元。
  檢察官表示,“陰陽合同”在房地產交易中屢見不鮮,已成為業內熟知的“潛規則”。陽合同約定的價款往往與反映雙方真實意思的陰合同相去甚遠,旨在規避房地產交易稅,通常被認為無效。“陰陽合同”可能導致賣方在履行合同收取房款時遇到障礙,還可能涉嫌逃避國家稅收監管問題,因此“陰陽合同”風險很大。  (原標題:悔不該簽了“陰陽合同”)
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